オルタナ都市開発
宅造（特盛）許可・開発許可・雨水浸透阻害行為許可申請
＊1）無料サポート：ご依頼より先行して造成計画平面図の作成と役所調査をさせていただき、同時に見積書を送付いたします
（許可申請予定日が早い案件を優先して作成しております、予めご了承ください）
＊2）許可申請手続き：宅造（特盛）許可・開発許可・雨水浸透阻害行為許可の申請手続きを代願いたします
（業務エリア：愛知県全域、岐阜県・三重県・静岡県の一部 詳しくはこちら）
当事務所について
オルタナ都市開発は、主に宅地造成や開発行為に関する企画・設計・申請手続きを業としております。工務店・住宅メーカー様におかれましては、建築確認の前段としての宅造許可申請の代願設計事務所として、また開発業者様におかれましては、土地分譲・分譲住宅に関する設計及び申請手続き等でご利用いただければ幸いです。
＊建築確認の代願申請もお請けできます
本サイトの目的
令和7年5月上旬ごろから各市町村で宅地造成及び特定盛土等規制法（以下盛土規制法）の運用が開始されます。県内全域が宅地造成等工事規制区域（以下宅造規制区域）か特定盛土規制区域（以下特盛規制区域）のどちらかに指定されたことで、従前では許可申請が不要だった地域も、盛土規制法の許可審査対象となります。この機会に、特に新たに規制エリアに指定された地域の一般の方、ハウスメーカー・工務店・開発業者など企業の担当者様に「宅造（特盛）許可」や関連する「開発許可」と「雨水浸透阻害行為許可」について、できるだけわかりやすくお伝えしたいという想いでサイトを作成しました。
本サイトの構成
TOPページでは概略や重要な部分をできるだけわかりやすく、各ページでは各許可についての申請資料を中心に掲載するという構成になっています。
本サイトにおける事業内容（規模・目的）の設定
これらの許可申請は、事業内容（規模・目的）によって申請手続きの方法や基準などが異なります。広い範囲の解説となると本質をとらえにくくなってしまうので、本サイトでは宅造（特盛）許可については個人の住宅建築を目的とするものとし、開発許可、雨水浸透阻害行為許可については、法人の宅地開発事業に関するものし、規模については土地利用面積1500㎡を超えない範囲とします。
目次
▪必要な許可申請の確認方法
▪盛土規制法の許可（12条1項・30条1項）について
▫新法の宅造区域（拡大）と盛土区域（新設）
▫宅地造成と切土・盛土
▫ガケ（崖）について
▫許可対象となる盛土等の規模の解説（①②③）
▫許可対象となる盛土等の規模の解説（④）
▫許可対象となる盛土等の規模の解説（⑤）
▫許可対象となる場合
▫区画形質変更について
▫許可申請の流れ
▫許可対象となる場合
▫許可申請の目的
▫計画の考え方と手順
▫国家資格にみる業務適正
▫当事務所の業務フロー
必要な許可申請の確認方法
＊１ 各市町村での指定面積はこちらで確認していただけます
必要な許可申請の確認方法
最初に敷地（土地利用）面積を確認し、次に各市町村ごとに定める開発許可が必要な土地利用面積（以下指定面積）の確認をします。
①指定面積未満の場合で、許可対象となる盛土等を行う計画であれば宅造（特盛）許可が必要です
②指定面積以上の場合で、区画形質変更を行う計画であれば開発許可が必要です
③敷地面積が500㎡以上で特定都市河川流域に属していれば、雨水浸透阻害行為許可が必要です
＊①②③の確認は無料サポートで確認していただきます
宅地造成及び特定盛土等規制法（「盛土規制法」）12条1項・30条1項許可申請について
宅造規制区域（拡大）と特盛規制区域（新設）
新法（盛土規制法）では、すべての地域が大幅拡大された宅地造成等工事規制区域（宅造規制区域）と新設された特定盛土等規制区域（特盛規制区域）に隙間なく分けられました。上図（愛知県）の例でいえば、すべての場所が赤色（宅造規制区域）か緑色（特盛規制区域）になっているわけです。＊斜線の市は、名古屋市、豊橋市、岡崎市、一宮市、豊田市で、運用方法が各市によるものなのでこの図では除外してありますが、指定は隙間なくされています。
宅地造成と切土・盛土
盛土や切土をすることで現状地盤面の高さを増減させる行為のうち、30センチ以上の増減が発生する行為を造成といいます。その中で宅地にするための造成を宅地造成といいます。宅地造成等工事規制区域という名称の「等」は宅地造成に限らず造成全般を対象とするためのものだと思われます。
ガケ（崖）について
一部硬い地盤を除き、30度以上の傾斜地（建築基準法における定義）のことを崖といいます。（「崖」でなくカタカナの「ガケ」と表記することもあります）現存するコンクリート擁壁やコンクリートブロックなどは垂直に近いので、一定の基準を満たしていなければ崖である可能性も否定できません。これらの既存構造物を含んだ土地の状況が崖でないとみなせるのは、①調査で許可番号（検査済証）が取れていることを確認する②2M以下で強固なコンクリート擁壁等で保護されているものと確認する③1M以下で強固なコンクリートブロック等で保護されているものと確認する、などが必要です。
許可対象となる盛土等の規模の解説（①②③）
①②③については、生じた崖の高さの制限についてです。このような盛土や切土を行う場合には、崖を保護するために義務擁壁を計画する必要があります。注意すべきことは、盛土が1ｃｍでもできた崖の全体が1ｍを超えた場合には、対象となる点です。＊「許可対象となる造成」ではなくて「許可対象となる盛土等」
許可対象となる盛土等の規模の解説（④）
④については、盛土の全体高さの制限（改正法で追加）についてです。旧法では、（5ｍごとの平場は必要ですが）原則500㎡以下で30°以下に整地すればどれだけ盛土や切土をしても許可対象ではありませんでした。注意すべきことは、盛土後に崖が生じなくても対象となる点です。
許可対象となる盛土等の規模の解説（⑤）
⑤は造成を行う面積の制限についてです。注意すべき点は、面積の算定の仕方で各市町村ごとに若干解釈が異なる点です。（盛土や切土が30センチを超えない部分は算定せず30センチ以上の部分の面積値とするか、平均値で30センチ以上となる部分の面積値とするかなど）
義務擁壁と任意擁壁
敷地内に①②③のような崖が生じる場合は、義務擁壁を計画して保護します。同一許可内で対象ではない崖については任意擁壁を計画して保護します。
都市計画法
29条・32条許可（開発許可）について
許可対象となる場合
開発行為（区画形質変更をして建築や建築を目的とした分譲地を新たにつくること）を行う場合、土地利用面積が各市町村で定められた面積以上である場合には原則許可（29条）が必要となります。また敷地内に管理者道路など公共施設同意許可が必要になる場合にも許可（32条）が必要になります。
区画形質変更について
開発許可を理解する上で最も重要な用語が「区画形質の変更」です。「区画形質（くかくけいしつ）の変更」とは、「①区画変更」「②形（かたち）＝形状変更」「③質（しつ）＝性質変更」の3つの変更のことをいい、それぞれの内容については以下とおりです。
①区画変更とは、計画敷地内に（管理者）道路などを新たに新設することです。帰属先の所在は関係ありません。道路以外にも下水道本管や水路・公園などの公共施設（役所管理となるもの）も該当します。単に合分筆することは区画変更に該当しません。区画の変更は都市計画法32条許可の対象です。
②形状変更とは造成工事を行うことで、対象となる造成工事の規模は宅造許可の基準と同じです。
③性質変更とは地目を「宅地」などに変更することです。
盛土規制法との関連
県内全域が宅造規制区域か特盛規制区域のどちらかに隙間なく設定されましたので、今後は形状変更を伴う開発計画はすべて盛土規制法の審査対象となります。（開発許可内での審査）
許可申請の流れ
特定都市河川浸水被害対策法
30条許可（雨水浸透損害行為許可）について
許可対象となる場合
特定都市河川流域内において新たに500㎡以上の土地の開発行為を行う場合
許可申請の目的
舗装された道路やコンクリートの駐車場や家などが建築されると、建築される以前に田畑や山林だった時と比べて雨水が地下に浸透しにくくなります。浸透しない雨水は直接道路に流れていくため、洪水や浸水のリスクが高まってしまいます。それを防ぐために、土地の開発行為を行う際行為前後において流水雨水量の増加が無いよう対策を行うことを義務付けています。
計画の考え方と手順
基本の考え方は、開発行為の前後で雨水の敷地外への流出量が増えないように浸透・貯留施設を計画することです。区画割りや用途が複数になる場合は、全体とそれぞれの区画での対策計画が必要になります。
手順は、
①敷地の現在状況（開発前）において、雨水の浸透（流出）量を算出する
②開発計画の区域ごとに浸透・貯留施設の設計をする
③開発後の浸透（貯留）量が①を上回っている（流出量が減っている）ことを計算書により証明する
④証明された内容を設計図書と書類を添付して申請
業務に携わる資格と適正
行政書士
行政手続きのエキスパート。主として官庁に提出する書類の作成や提出手続きの代理などを行います。申請手続きに関しての信頼度は最も高い。業務は幅広いのでそれぞれに専門化しており依頼時は経験のある方に依頼する必要はあります。当事務所の場合だと、行政書士さんから図面作成の依頼を請けることもありますし、逆に遠方の申請手続きをお願いするケースもあります。
建築士
建築士（設計士という資格はない）は、設計や工事など様々な職種、また建設や土木など様々な業種に別れて就いており、自分の専門以外の分野では必ずしもエキスパートとはいえない。建築士は建物に関する業に就いている方が多く、「宅造許可」「開発許可」など宅地造成を専門にしている人は少ない。
都市計画法第31条 では、「許可申請の手続きにおいて、設計に係る設計図書は、国土交通省令で定める資格を有する者の作成したものでなければならない」また、建築士法第21条 では、「建築士は、設計及び工事監理を行うほか、建築工事契約に関する事務、建築工事の指導監督、建築物に関する調査又は鑑定及び建築物の建築に関する法令又は条例の規定に基づく手続の代理その他の業務を行うことができる」と定めています。
土地家屋調査士・測量士
どちらも測量のエキスパート。土地家屋調査士は、境界杭位置の確定など登記手続きを目的とした土地や建物の形状などの測量を行います。対して測量士は、測量業務のみの業務を行っていて、測量技術の高さから複雑な地形の測量も可能です。どちらも行政手続きの代理業務は定められていません。当事務所の場合だと、設計の基となる「現況測量」は、その重要度の高さから、調査士か測量士のどちらかの国家資格者に必ずお願いすることとしています。
施工管理技士
工事管理のエキスパート。建設工事の現場で工程や品質、安全などの工事管理業務などを行います。行政手続きの代理業務、設計業務は定められていません。小規模造成工事の監理業務に限っては、設計者が担当するより施工管理担当者が行う方が良いと考えます。監理業務とは図面（設計）どおり工事ができているか確認し必要ならば是正をする業務であり、毎日のように現場に通い職人に指示を与える工事担当者が最適任者であるからです。
依頼から検査済証取得までの流れ
業務の流れ
業務フロー（当事務所）について説明します（「宅造（特定盛土）許可」「開発許可」「雨水浸透阻害行為許可」で若干異なる箇所はあります）
相談
電話（専用番号）かメール、公式LINEなどでご相談ください
資料送付
公図・謄本・現況測量図・計画図などをメール・FAX又は郵送にてお送りください
造成計画図面作成
提供いただいた資料を基に造成計画平面図を作成します
役所調査（事前相談）
チェックシート・造成計画平面図・断面図などを用意して官庁の関係部署と協議をします
見積書
見積書を作成しメールにてお送りします（不確定事項があある場合には概算とさせていただきます）
依頼
見積書ご確認の後、メールにてご依頼ください
測量（依頼）
現況測量図が既にある場合は申請に利用できるものであるかまず判断いたします。新規作成又は既存図面が利用できない場合には調査士などに依頼して現況測量図を作成します
設計図書
基本図面の承認をいただいてから、申請に必要な全図面・書類などの作成に入ります
工事見積依頼
施工業者へ全図面を送り見積書の作成を依頼します（施工業者紹介希望があった場合のみ）
書類作成
書類に関しては依頼者への聞き取りなども必要な事項があり、またご提出いただく証明書などもございます
申請提出（補正）
官庁の各課担当と設計内容の打合せ・協議を経て図面修正後、書類と合わせて窓口担当課へ提出します。役所内でのチェック、補正後正式の申請となります
工事中業務
状況に応じて設定いたします