オルタナ都市開発
宅造（特盛）許可・開発許可・雨水浸透阻害行為許可申請
＊1）無料サポートについて
ご依頼前の段階でも、造成計画平面図の作成および役所調査（事前協議）を無料で対応しております。
この際、見積書もあわせてお送りしますので、業務全体の流れや費用感を事前に把握していただけます。
※なお、許可申請予定日が迫っている案件を優先的に対応させていただく場合がございます。あらかじめご了承ください。
＊2）許可申請手続きの代行について
以下の申請手続きについて、当事務所が代願（代理申請）を承ります：
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宅地造成等規制法（特定盛土等規制法）に基づく 宅造（特盛）許可
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都市計画法に基づく 開発許可
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特定都市河川浸水被害対策法に基づく 雨水浸透阻害行為許可
業務対応エリア：
愛知県全域
岐阜県・三重県・静岡県の一部（※詳細は［こちら］をご参照ください）
当事務所について
オルタナ都市開発は、主に宅地造成や開発行為に関する企画・設計・申請手続きを専門とする建築設計事務所です。工務店・住宅メーカーの皆様におかれましては、建築確認申請の前段階となる「宅地造成等規制法（宅造法）」に基づく許可申請の代行、実施設計（施工図面）や、初期段階の企画設計のサポート業務を行う設計事務所として、また、開発業者の皆様には、土地分譲・分譲住宅開発に関連する設計および申請手続きのご依頼先として、ご活用いただければ幸いです。
※ 建築確認申請の代願（代理申請）も対応可能です。
本サイトの目的
令和7年5月より、全国の市町村において「宅地造成及び特定盛土等規制法（以下、盛土規制法）」の運用が開始されました。これにより、すべての地域が「宅地造成等工事規制区域（宅造規制区域）」もしくは「特定盛土規制区域（特盛規制区域）」に指定され、従来は申請不要だった地域でも、宅地造成に対して新たに許可が必要となるケースが多く発生します。
本サイトでは、特に新たに規制対象地域となった方々—たとえば個人の土地所有者様、ハウスメーカー、工務店、開発事業者のご担当者様—に向けて、「宅造許可」「特盛許可」「開発許可」「雨水浸透阻害行為許可」について、できるだけ平易な表現でわかりやすく解説することを目的としています。
本サイトにおける事業内容（規模・目的）の設定
盛土規制法や関連する申請手続きは、事業の規模や目的によって内容や要件が大きく異なります。
本サイトでは情報を整理するため、以下のように対象を限定して解説しています：
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宅造（特盛）許可：個人の住宅建築を目的としたもの
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開発許可・雨水浸透阻害行為許可：法人による宅地開発事業を対象とし、
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規模：土地利用面積 1,500㎡以下の案件に限定
※より大規模な案件や、上記以外の目的に関するご相談にも個別に対応可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
目次
▪必要な許可申請の確認方法
▪盛土規制法の許可（12条1項・30条1項）について
▫新法の宅造区域（拡大）と盛土区域（新設）
▫宅地造成と切土・盛土
▫ガケ（崖）について
▫許可対象となる盛土等の規模の解説（①②③）
▫許可対象となる盛土等の規模の解説（④）
▫許可対象となる盛土等の規模の解説（⑤）
▫許可対象となる場合
▫区画形質変更について
▫許可申請の流れ
▫許可対象となる場合
▫許可申請の目的
▫計画の考え方と手順
▫国家資格にみる業務適正
▫当事務所の業務フロー
必要な許可申請の確認方法
＊１ 各市町村での指定面積はこちらで確認していただけます
必要な許可申請の確認方法
まず初めに、計画敷地の「土地利用面積」を確認します。
そのうえで、各市町村ごとに定められている「開発許可が必要となる面積の基準（以下：指定面積）」と照らし合わせ、必要な許可を判断します。
以下の3点を順にご確認ください：
①指定面積未満の場合
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指定面積未満であれば、原則「開発許可」の対象となりませんが、一定規模以上の造成（盛土・切土）等を行う場合には、宅地造成等規制法（盛土規制法）に基づく「宅造許可・特盛許可」が必要となります。
②指定面積以上の場合
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土地利用面積が指定面積以上で、かつ「区画形質の変更（造成・分譲など）」を行う場合は、
都市計画法に基づく「開発許可」が必要です。
③敷地面積が500㎡以上で特定都市河川流域に属している場合
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この場合は、原則「雨水浸透阻害行為許可」の取得が必要になります（特定河川浸透対策法に基づく）。
上記①②③の確認については、当事務所にて無料サポートを行っております。
ご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
宅地造成及び特定盛土等規制法（「盛土規制法」）12条1項・30条1項許可申請について
宅造規制区域（拡大）と特盛規制区域（新設）
新たに施行された盛土規制法では、全国すべての地域が以下のいずれかに指定されました：
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宅地造成等工事規制区域（宅造規制区域）：従来より対象範囲が大幅に拡大
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特定盛土等規制区域（特盛規制区域）：新たに設けられた区域指定
たとえば、上図に示した愛知県の例では、県内のすべての場所が**赤色（宅造規制区域）または緑色（特盛規制区域）**に区分されています。
※なお、名古屋市・豊橋市・岡崎市・一宮市・豊田市の5市は、条例による独自運用のため図からは除外されていますが、これらの市にも隙間なく区域指定がなされています。
宅地造成と切土・盛土
盛土や切土とは、地盤の高さを変える行為全般を指します。
このうち、高さの増減が30cm以上となる造成行為は、規制対象として扱われます。
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宅地造成とは、宅地として使用することを目的とした造成行為を意味します。
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「宅地造成等工事規制区域」という名称にある「等」は、宅地造成に限定せず、一定規模の造成行為全般が対象となることを示しています。
ガケ（崖）について
建築基準法における「崖（ガケ）」とは、一般に以下のように定義されます：
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傾斜角度30度以上の傾斜地（一部、岩盤等を除く）
また、「崖」の文字があえてカタカナの「ガケ」で表記されることもあります。
既存のコンクリート擁壁やブロック塀などがある場合でも、必ずしも「崖ではない」とは言い切れません。以下のいずれかの条件を満たしていることで、規制対象外として扱える可能性があります：
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検査済証等により、許可・検査済みであることが確認できる
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2m以下で、強固なコンクリート擁壁等により安全性が確保されている
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1m以下で、強固なコンクリートブロック等によって保護されている
これらの調査・確認を行わずに計画を進めると、予期せぬ「許可対象」と判断されるリスクがあるため、事前の状況確認が極めて重要です。
①〜③｜崖の高さによる規制
①〜③は、盛土・切土によって生じた「崖（ガケ）」の高さに関する規制です。
これらのケースでは、安全性確保のために義務擁壁（＝構造物による保護壁）の設置が求められます。
特に注意すべき点は、以下の通りです：
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盛土がわずか1cmでも行われ、その結果として生じた崖の高さが1mを超える場合、
そのすべてが「許可対象となる盛土等」に該当します。 -
つまり、「造成」かどうかではなく、最終的に崖が発生するかどうかが判断のポイントです。
④｜盛土全体の高さ制限（改正法による追加）
④は、盛土の全体的な高さに対する規制です。
従来の法律（旧法）では、
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敷地面積が500㎡以下
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地盤勾配が30度以下
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5mごとの平場（段差）を設ける
といった条件を満たしていれば、大規模な盛土や切土でも原則、許可対象外でした。
しかし、改正後の盛土規制法では、
たとえ崖が生じない場合でも、盛土全体の高さが一定の基準を超えると許可対象となります。
⑤｜造成面積に関する制限と解釈の違い
⑤は、造成を行う面積（規模）に関する制限です。
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各市町村により、面積の算定方法に差異がある点が注意点です。
具体的には以下のような違いがあります：
- 30cmを超える部分だけを個別に面積算定する方式
- 平均的に30cm以上の変化がある区域を一括して算定する方式
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この違いにより、同じ工事計画でも許可が必要か否かの判断が異なる可能性があります。
義務擁壁と任意擁壁
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敷地内に①②③のような許可対象となる崖が発生する場合は、
義務擁壁（＝必ず設置が求められる保護擁壁）を計画しなければなりません。 -
一方で、同一の敷地内に崖はあるが許可対象外となる部分が存在する場合には、
任意擁壁（＝安全性確保のため自主的に設置する擁壁）として計画を行います。 -
これらを適切に区分して設計・申請することが、許可取得と現場安全の両立において重要です。
都市計画法
29条・32条許可（開発許可）について
許可対象となる場合
開発行為（区画形質変更をして建築や建築を目的とした分譲地を新たにつくること）を行う場合、土地利用面積が各市町村で定められた面積以上である場合には原則許可（29条）が必要となります。また敷地内に管理者道路など公共施設同意許可が必要になる場合にも許可（32条）が必要になります。
開発行為（＝区画形質を変更し、建築または建築を目的とした分譲地を新たにつくる行為）を行う場合、
その土地利用面積が各市町村で定められた基準面積以上であれば、原則として都市計画法29条による開発許可が必要です。
また、開発敷地内に管理者道路や下水道・水路などの公共施設を新設する場合は、
これに関しても別途都市計画法32条による許可が必要となります。
区画形質変更について
開発許可の中核的な概念が「区画形質の変更」です。
この言葉は、以下の3つの変更を総称しています：
① 区画の変更
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計画敷地内に、道路（管理者道路）などを新たに新設することを指します。
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帰属先（私道／公道など）に関係なく、**役所が管理する公共施設（道路・下水・水路・公園等）**を整備する場合が該当します。
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なお、単なる合筆・分筆は区画変更に該当しません。
※この変更は、都市計画法32条許可の対象です。
② 形状の変更
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造成工事による地盤の高低差などの変更を指します。
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対象となる造成規模の基準は、宅造許可（盛土規制法）と同じ基準で判断されます。
③ 性質の変更
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土地の地目を「宅地」などに変更する行為です。
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たとえば、田・畑・山林を宅地化するようなケースがこれに当たります。
盛土規制法との関連
現在、すべての地域が「宅造規制区域」または「特盛規制区域」に指定されています。
そのため、今後は形状変更（造成）を含むすべての開発行為が、盛土規制法の審査対象となります。
※この審査は、開発許可の手続き内で一体的に行われるのが原則です。
許可申請の流れ
特定都市河川浸水被害対策法
30条許可（雨水浸透損害行為許可）について
許可対象となる場合
以下のいずれにも該当する場合は、特定都市河川浸水被害対策法 第30条に基づき、原則「雨水浸透阻害行為許可」の取得が必要です：
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開発地が「特定都市河川流域」に該当する
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かつ、500㎡以上の開発行為を伴う場合
許可申請の目的
土地に建物・舗装・駐車場などの構造物を設置することで、それまで田畑や山林だった地表が失われ、雨水が地下に浸透しにくくなります。結果として、雨水は直接道路などに流れ出し、洪水や内水氾濫のリスクを高めてしまいます。
このため、対象区域における開発では、開発前後で雨水流出量に変化が出ないように調整することが義務づけられています。
計画の考え方と手順
この制度の基本的な考え方は、「雨水が地中に戻らず道路に流れる」ことを防ぐために、浸透・貯留施設を計画するという点にあります。
区画割りされた開発など、複数の建物や用途が想定される場合は、全体と各区画の両方での対策計画が必要になります。
手順の概要：
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現況（開発前）の敷地における雨水流出量を算出する
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開発後の各区域ごとに、浸透・貯留施設を設計する
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開発後において、雨水の流出量が現況より増えないことを、計算書で証明する
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証明内容に基づいた設計図書・申請書類を添付して申請を行う
業務に携わる資格と適正
業務に携わる資格と適正
宅地造成・開発申請に関わるには、法的な要件や専門知識が求められます。ここでは、関係する主な国家資格とそれぞれの適正についてご紹介します。
行政書士
行政手続きの専門家であり、主に官公庁へ提出する書類の作成や申請手続きの代理などを担います。
申請手続きに関する信頼性は最も高く、法律的な裏付けも明確です。ただし、行政書士の業務は非常に幅広く、それぞれに得意分野（専門分野）があります。そのため、依頼時には必ず**「宅造・開発申請の実績がある方」**にお願いすることが望まれます。なお当事務所では、行政書士から図面作成を依頼されるケースもあれば、逆に遠方の行政庁への申請を行政書士に委託するケースもあります。
建築士
「設計士」という資格は存在せず、建築士が正式な資格名です。
建築士は建築設計だけでなく、工事監理・鑑定・建築に関する法的手続き代理など、幅広い業務が可能です。
ただし建築士にも専門性があり、住宅やビルの設計に特化した人が多く、宅地造成や開発許可を専門に扱う建築士は比較的少数です。
● 都市計画法 第31条：
「開発許可に関する設計図書は、国土交通省令で定める資格を有する者が作成しなければならない」と規定。
● 建築士法 第21条：
「建築士は設計・監理に加え、契約業務・監督・法令に基づく手続き代理などを行うことができる」と明記されています。
土地家屋調査士・測量士
どちらも測量のプロフェッショナルですが、その目的と役割に違いがあります。
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土地家屋調査士：
登記を目的とした境界確定・土地・建物の形状測量などが中心。 -
測量士：
登記を行わず、開発設計や施工計画のための現況測量を専門に行う国家資格者。
複雑な地形や造成前提の測量にも対応します。
いずれの資格も、行政手続きの代理業務はできません。
当事務所では、特に重要度の高い「現況測量」については、調査士または測量士の国家資格者に必ず依頼する方針をとっています。
施工管理技士
現場管理のエキスパートとして、建設現場での工程・品質・安全の管理を行います。
この資格には、設計業務や申請手続きの代理権限はありませんが、小規模な宅地造成工事の監理業務においては、施工管理技士の現場対応力が非常に有効です。監理業務とは、図面通りに工事が行われているかを確認し、必要に応じて是正を行う業務です。
設計者が断続的に監理するよりも、現場に常駐する施工管理者の方が適任と考えられるケースも多くあります。
依頼から検査済証取得までの流れ
業務の流れ
※当事務所が対応する「宅造（特定盛土）許可」「開発許可」「雨水浸透阻害行為許可」では、手続きの流れに若干の違いがありますが、ここでは共通的な業務フローをご紹介します。
相談受付
お電話（専用番号）、メール、または公式LINEにてご相談ください。
資料の送付
以下の資料をご用意の上、メール・FAX・郵送いずれかの方法でお送りください。
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公図・登記簿謄本
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現況測量図
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計画図（案）
造成計画図面作成
提供いただいた資料をもとに、造成計画平面図を作成します
役所調査・事前相談
造成計画平面図・断面図・チェックシートなどを準備し、役所の関係部署と協議・確認を行います。
見積書のご提示
業務範囲が確定した段階で、見積書をメールでお送りします。
※内容に不確定要素がある場合は、概算見積りとしてご案内いたします。
正式なご依頼
見積内容をご確認いただき、メールにて正式にご依頼ください。
測量手配（必要な場合）
現況測量図がある場合：
→ 申請に利用可能かを精査します。
現況測量図がない／利用できない場合：
→ 当事務所が信頼する土地家屋調査士または測量士に依頼し、測量図を新たに作成いたします。
設計図書の作成
造成計画の基本図面にご承認いただいた後、申請に必要な全図面・書類の作成に入ります。
工事見積依頼（希望者のみ）
ご希望に応じて、施工業者へ図面を提供し、工事費の見積作成を依頼します。
※施工業者の紹介も可能です。
書類作成・証明資料の準備
申請には、依頼者様からの聞き取りや各種証明書のご提出が必要です。
※ご不明点は都度サポートいたします。
申請提出（補正含む）
官庁担当課との協議・打合せを経て、図面や書類の修正・補正を行い、正式な申請を行います。
※役所内の審査後、正式受理されます。
工事中サポート業務
工事中の現場対応（監理・確認・是正など）については、案件の状況に応じて柔軟に対応いたします。